一、2012年全省房地产运行情况
(一)房地产开发情况
1、房地产开发完成投资保持增长态势。2012年，全省房地产开发完成投资189.68亿元，完成年度任务的135.48%，较去年同期(144.77亿元)增长31%，增速较全国平均水平高14.3个百分点。其中，住宅投资141.1亿元，同比增长56.43%，占房地产开发投资的比重为74.4%。房地产开发完成投资占全省固定资产投资的比重为9.88%。
2、商品房施工面积、新开工面积保持增长。2012年，全省商品房施工面积1891.2万平方米，同比增长14%，增速较全国平均水平高2个百分点；其中，住宅施工面积1513.5万平方米，同比增长11.33%。商品房新开工面积772.9万平方米,同比增长45.19%。
3、商品房开发结构逐步合理。在新开工商品房面积中，商品住房新开工605.3万平方米，同比增长35.19%；其中90平方米以下商品房新开工148.66万平方米，同比增长294.66%；占商品住房的比例为24.6%；商业用房新开工97.4万平方米，同比增长122.69%。商品住房所占比例由去年同期的84%下降到78%；商业用房所占比例由去年同期的8.2%上涨到12.6%，商品房开发结构逐步合理。
4、土地购置面积增加。2012年，全省房地产开发企业土地购置面积197.03万平方米，同比增长40.7%；土地成交价款25.9亿元，同比增长37.76%。
(二)商品房销售情况
1、商品房销售面积及销售额同比下降，但降幅收窄。2012年1至12月，全省商品房销售面积262.95万平方米，比上年同期下降24.48%，降幅较1至11月收窄0.94个百分点。其中，商品住宅销售246.85万平方米，比上年同期下降25.67%，降幅较1至11月收窄1.01个百分点。商品房销售额106.46亿元，同比下降6.74%，降幅较1至11月收窄2.69个百分点，其中商品住房销售额91.14亿元，同比下降11.75%，降幅较1至11月收窄2.59个百分点。
2、中小套型商品房及商业用房销售增加。2012年，全省90平方米以下中小套型普通商品房销售面积34.23万平方米，同比增加39.56%；商业营业用房销售面积15.47万平方米，同比增加4.47%。
3、商品住房销售价格同比上升。2012年12月全省商品住房平均销售价格3692.2元/平方米，环比上涨1.15%，同比上涨18.72%。
4、商品房待售面积增加。截至12月底，全省商品房待售面积102.75万平方米，较上年同期增加11.9%，较11月末增加17.58万平方米；其中，住宅待售面积增加15.84万平方米，商业营业用房待售面积增加1.73万平方米。
(三)房地产企业资金来源情况
银行贷款和个人按揭贷款增加。2012年，企业银行贷款34.14亿元，比上年同期增长100.67%，占本年资金来源的14.94%；个人按揭贷款17.71亿元，比上年同期增长183.78%，占本年资金来源的7.75%。
从以上分析可以看出，虽然商品房销售较去年同期相比有较大下滑，但从8月份开始房地产完成投资、房地产企业银行贷款、个人按揭贷款、商品房施工面积、新开工面积均同比增长，整个房地产市场呈现平稳回升态势。
二、当前房地产市场应关注的问题
(一)市场销售不景气。2012年，全省商品房销售面积为262.95万平方米，较2011年减少85.2万平方米，市场销售情况不容乐观。其原因：一是国内一线城市房价出现波动，或多或少影响了消费者对市场的预期，造成众多购房者投资置业欲望逐渐平淡，转而进入等待、观望阶段，从而影响了商品房销售。二是本轮宏观调控政策中对二套房购买提高了首付比例和利率水平，部分想改善住房条件的居民，因为有一套住房而在银行贷款受到限制，不得不放弃购房。
(二)房地产开发水平不高。和全国比较发达的地区相比，我省房地产业规模小，房地产企业自有资金不足，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构和层次较低。从供应角度看，全省的房地产市场近年有很大发展，但没有创新，精品小区少，房地产整体品质不高。虽然西宁市写字楼、宾馆等市场需求量较大，但大部分企业因考虑开发周期长、销售风险大、回报较低等原因对该类地产项目投资兴趣不大。
(三)开发成本大幅上升对房价冲击较大。一是土地成本加大。西宁市地价由前几年的每亩40至50万元，涨到现在每亩200多万元，地价在房价构成中的比重不断攀升，造成建筑建安成本增加。二是拆迁成本加大。由于我省土地出让基本上是毛地出让，拆迁工作基本上是由开发企业承担，拆迁建还面积由原来的1：1增加到1：1.1以上，今后净地出让，将会使土地成本进一步提高。
(四)刚性需求不足，制约房地产业发展
刚性需求主要来自两个方面，一是城镇人口的增加而带来的住房需求；二是城市城镇拆迁带来的住房需求。按照《青海省住房和城乡建设事业发展“十二五”规划纲要》，“十二五”未，全省城镇化率要达到50.5%，城镇人口将达到299万，较2010年增加47万人，住房需约1200万平方米。城镇拆迁方面，根据各州地市上报数据，“十二五”期间，全省城镇拆迁规模约为1200万平方米。综合上述两项，“十二五”期间，城镇商品住房需求约为2400万平方米。2011-2012年，全省商品住房新开工面积达1050平方米，按需求测算，后三年每年开发量约为420万平方米，较2012年下降180万平方米。刚性需求不足，制约房地产业发展。
(五)库存房源量较大，企业资金压力加大
截止12月底，西宁市商品住房库存量为300万平方米，较2011年减少15万平方米，按照西宁市每月平均21万平方米的销售量，消化周期为14.3个月，考虑有部分商品已经成交但未签订合同，消化周期可缩短到11个月左右(全国20个典型城市的消化周期为10.7)。库存房源量较大一方面给企业造成巨大的资金压力，另一方面给房地产业带来一定风险。
(省住房与城乡建设厅)
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