近日，我省出台《青海省农牧民住房建设管理办法》(青政办〔2022〕28号，以下简称《管理办法》)，现解读如下。
一、《管理办法》出台的背景是什么?
长期以来，农牧民住房建设相关法律法规不健全，管理机制不完善，相关技术标准缺失，农牧民自建房大多由农户自行建造或委托施工队建造，缺少专业设计，施工不规范，乡镇政府缺乏管理和技术力量，日常指导和监管不到位;加之农户安全意识薄弱，违规改扩建现象普遍，农牧民建房不同程度存在房屋质量安全隐患。尤其是近年来全国各地农村自建房倒塌事故频发，暴露出农牧民自建房在监管方面存在很多薄弱环节。在全面实施乡村振兴的战略背景下，制定出台农牧民住房建设管理办法，加强农牧民自建房使用管理，是贯彻习近平总书记安全生产重要指示批示的具体体现，是落实国家乡村建设行动工作部署的现实需要，也是保障农牧民群众生命财产的重要举措，是当前一项重要而又紧迫的工作任务。《管理办法》的出台，不仅填补了长期以来我省农牧民住房建设管理方面的空白，也标志着今后农牧民住房建设管理将有法可依、有章可循。
二、《管理办法》适用范围是什么?
《管理办法》适用于本省行政区域内农牧民在集体土地上新建、改建扩建和翻建住房的建设活动及其监督管理。
三、农牧民住房建设应当遵循的基本原则有哪些?
农牧民住房建设应当遵循规划先行、科学选址、因地制宜、安全宜居、保护耕地的原则，符合生态环保、绿色低碳、经济适用、抗震防灾的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。
四、《管理办法》基本框架是怎样的?
《管理办法》分9个章节共50条具体内容，包含了农牧民建房从规划选址、申请审批、设计风貌、施工监理到竣工验收全过程。
第一章，总则。提出了农牧民住房建设的总体要求。
第二章，规划和选址。提出了农牧民建房规划和选址的具体要求。
第三章，申请和审批。提出了农牧民建房申请审批程序和具体要求。
第四章，设计和风貌。提出了农牧民建房设计和风貌方面的要求。
第五章，施工和监理。提出了农牧民建房施工和监理方面的要求。
第六章，竣工验收。提出了农牧民建房竣工验收方面的要求。
第七章，使用管理。提出了农牧民住房在使用管理方面的要求。
第八章，法律责任。提出了农牧民建房的相关法律责任。
第九章，附则。对实施时间作了说明。
五、各级政府及相关行业部门在农牧民住房建设过程中分别承担哪些责任?
县级以上地方人民政府应当加强农牧民住房建设管理工作，明确农牧民住房建设的监管程序，落实监管人员及工作职责，保障相关工作经费，配备与之相适应的管理机构。
县级以上住房城乡建设部门负责农牧民住房建设施工技术指导服务工作，并会同自然资源部门负责农村牧区建筑风貌的引导。会同相关部门开展专业技能、安全知识等培训，并建立农村建筑工匠人才培训档案。
县级以上自然资源部门负责在县、乡镇级国土空间总体规划和村庄规划中，统筹安排宅基地用地规模和布局选址，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续以及房屋产权登记等监督管理服务工作。
县级以上农业农村部门负责农村牧区宅基地改革、管理和违建房屋拆除工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，具体负责审查农牧民建房宅基地申请条件、申请程序，并提出宅基地审批建议。
县级以上市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
县级以上人民政府发改、财政、公安、乡村振兴、民政、生态环境、应急管理、交通、水利、消防救援、林草、残联等部门(机构)，依据法定职责做好农牧民住房建设的监督管理服务工作。
六、乡(镇)政府、村民委员会和农牧民在住房建设过程中分别承担哪些责任?
乡(镇)人民政府是本行政区域内农牧民住房规划建设管理的责任主体，具体负责本辖区农牧民住房建设的日常监督管理工作。应当指导村民委员会将农牧民住房建设纳入村规民约等制度，严格规范农牧民住房建设和管理工作。
村民委员会应当公开农牧民住房申请审批程序，指导农牧民申报、办理或者受农牧民委托代办农牧民住房建设审批手续等工作，协助乡(镇)人民政府组织农牧民开展住房建设活动。对农牧民住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡(镇)人民政府报告。可以选派代表参与农村住房建设监督。
农牧民作为农村牧区自建房的安全责任主体，在房屋开工建设、竣工验收、使用及维护中应提高安全意识，及时发现并消除房屋安全隐患，对自建房屋的质量负责。
七、农牧民新建住房如何规划选址?
县级人民政府应当组织编制“多规合一”实用性村庄规划。农牧民住房建设选址，应避让地质条件复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝和易发生滑坡、崩塌、泥石流、地裂缝、塌陷及洪涝灾害等自然灾害影响的地段。农牧民新建住房应当利用村内空闲地、闲置宅基地，尽量不占用耕地，确需占用耕地的，县级人民政府应当统筹落实好耕地占补平衡任务，依法办理用地手续，严禁未批先建。
八、哪些区域内禁止新建住房?
(一)永久基本农田保护区;
(二)饮用水水源一级保护区;
(三)I级保护林地范围;
(四)河道湖泊管理区;
(五)生态红线保护范围;
(六)历史文化核心保护区;
(七)地质灾害危险区;
(八)法律、法规规定的其他禁止建房区域。
九、农牧民申请建房应当符合哪些条件?
农牧民申请建房，应当符合下列条件之一:
(一)村级集体经济组织成员中依法依规取得宅基地使用权的新分户农牧民;
(二)无住房或现有住房达不到安全等级要求的;
(三)住房面积不满足家庭人口增加或基本生产生活功能的;
(四)原有住房因地震、雨雪、洪水、风雹、山体滑坡崩塌等自然灾害或火灾等意外灾损需要重建的;
(五)处于地质灾害危险区等具有潜在安全隐患需要另行选址建房的;
(六)因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行易地搬迁的;
(七)法律、法规、规章规定的其他情形。
十、农牧民建房程序是什么?
农牧民建房按照农户申请、村级公示、乡镇审批的程序进行。农牧民需在原有住房上加层、改扩建的，按照新建住房程序进行审批和监管。
(一)在乡(镇)国土空间总体规划、村庄规划范围内使用原有宅基地进行住房建设的，申请人应当向村民委员会提出建房书面申请。村民委员会收到申请后，组织村民会议或者村民代表会议进行讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况进行公示，公示通过后，申请人填写建房申请表，向乡(镇)人民政府提出书面申请，经乡(镇)人民政府初审后报县级自然资源部门审查，合格后核发乡村建设规划许可证。
(二)在乡(镇)国土空间总体规划、村庄规划范围内新申请宅基地建房的，农牧民应按照规范农村宅基地审批管理的规定先行申请宅基地。乡(镇)政府组织做好农牧民宅基地审批相关工作，并建立宅基地用地建房审批管理台账。涉及农用地转用或者占用林地、草地的，依法办理审批手续。建房农牧民经审批取得宅基地使用权后，按原宅基地建房程序申请建房。
农牧民在提出建房申请后，经审核不符合条件的，乡(镇)人民政府应当自收到申请人提交的申请材料之日起10个工作日内书面通知申请人，并说明理由。
十一、农牧民建房在设计和风貌方面有什么要求?
《管理办法》提出:县级以上自然资源部门要对农牧民建房地块的地质条件作出必要的评估，对地质条件复杂的地区，必要时以村为单位出具评估报告。规定农房建设原则上以不超过两层的低层住宅为主，建设三层以上房屋要委托具有设计资质的单位进行设计。改建、扩建住房的，农牧民和农村建筑工匠以及施工单位不得影响原有房屋主体结构安全。农牧民房屋建设、改造、提升宜采用当地的传统建材和工艺，体现当地民族特色、地域特色、乡村特色和传统特色，住房风貌应与村庄整体风貌和周边自然环境相协调。
十二、农牧民建房在施工和监理方面有什么要求?
《管理办法》提出:农牧民建房应当优先选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工单位施工,应当使用符合规定标准的建筑材料、建筑构(配)件和设备,建房必须满足地基基础牢固、主体结构安全要求。提出农牧民自建三层及以上(含三层)、建筑面积300平方米以上、跨度6米及以上或建有地下室的住房，经乡(镇)政府审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围，并选择具备资质的施工单位，农村建筑工匠不得承揽施工。同时，提出鼓励推行监理制度，有条件的县和乡镇人民政府可通过购买第三方服务，聘用具有执业资格的建筑专业人员参与农牧民建房设计、施工、验收等过程管理。
十三、农牧民住房在竣工验收上有什么要求?
房屋整体竣工后，建房农牧民应当将竣工验收时间提前告知或经由村民委员会告知乡(镇)人民政府，并提出用地、规划核实和竣工验收申请。乡(镇)人民政府在收到申请之日起15个工作日内，组织相关部门进行验收，实地检查并出具验收意见。经验收合格后，方可投入使用。
竣工验收合格的，建房农牧民在15日内将建房资料报村民委员会，由村民委员会统一报乡(镇)人民政府存档，并依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。
十四、农牧民住房使用管理方面有什么要求?
按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责、谁主管谁负责、谁审批谁负责”的原则，《管理办法》明确了农牧民作为房屋使用人的主要责任，应加强房屋安全状况的自行监测和日常维修管护，及时发现并主动消除房屋安全隐患。县(市、区、行委)、乡(镇)要建立农房安全管理机制，将老旧房屋安全管控纳入风险管理，加强安全使用管理;对既有农房要提高住房保温性能和设施配套率，改善农牧民居住条件和居住环境。同时，为加强自建房用于经营活动的管理，提出对改变使用性质用于经营的房屋，教育、公安、民政、住房城乡建设、农业农村、商务、文化旅游、卫生健康、应急管理、市场监管、消防救援等部门按照职责落实经营场所登记备案、开办许可和经营活动的安全监管职责，农牧民应当及时履行报批手续并自觉接受相关部门监管。
十五、违反《管理办法》承担哪些法律责任?
(一)本办法所列禁止区域内已违规建房的，由县级人民政府责成相关部门依法依规予以限期整改。
(二)违反本办法规定，未经审批擅自建房或未按照审批要求建房的，由县级人民政府相关主管部门责令限期整改，逾期不整改的，依法予以整治或拆除。
(三)违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。
