完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，是国务院按照党的十八届三中全会中深化经济体制改革部署，发挥市场配置土地资源决定性作用，提高存量土地资源配置效率的重大举措。为完善土地二级市场规则，健全监测监管体系,建立城乡统一的建设用地市场，推动我省经济高质量发展，省政府办公厅印发《青海省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》(以下简称实施方案)。

一、起草背景

党中央历来高度重视土地市场建设，改革开放以来，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场为主体的转让、出租、抵押土地二级市场。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不顺畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。针对存在的这些问题，党的十八届三中全会明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。2016年中央将这项工作纳入了深化经济体制改革的重点任务，2017年1月中央决定在全国34个市(县、区)开展土地二级市场建设试点，我省西宁市被确定为试点城市，2018年9月完成试点工作。2019年5月中央全面深化改革委员会第8次会议审议通过《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)，并于2019年7月由国务院办公厅正式印发。目前，省自然资源厅负责牵头落实此项工作。

二、《实施方案》出台的意义

建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，深化供给侧改革，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，提高土地资源配置效率，促进土地要素流通和一、二级市场协调发展，推进建立资源利用集约高效的现代土地市场体系。

三、土地二级市场适用范围及有关规定

适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本方案执行。

建设用地使用权转让制度。对以划拨方式取得的建设用地使用权转让，经各市、(县)人民政府依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理不动产登记;不符合《划拨用地目录》的，在符合国土空间规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款，交易双方办理交易鉴证以及不动产登记。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由;原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后，不动产登记时权利性质可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，使用权人按规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理，按收支两条线管理规定，实行属地化管理缴入同级财政。

建设用地使用权抵押条件。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。以划拨方式取得的建设用地使用权的，可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

交易平台建设。充分利用国家开发的二级市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，实现四级联网，搭建城乡统一的土地市场交易平台。

交易流程细化。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，理清交易管理和不动产登记的职责边界，做到交易管理部门和不动产登记机构并联审查。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易;达成一致后签订合同，依法申报交易价格。

优化服务体系。落实省政府“放管服”改革要求，结合“马上办、网上办、就近办、一次办”的审批事项要求，持续推进“互联网+政务服务”，有序进入政府办事大厅，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”。要大力精简证明材料，优化办理流程，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。

加强制度保障。各地要结合实际稳慎推进，在国家制度框架内，结合实际，制定印发实施办法和配套措施。完成时限:西宁市2020年3月底，海东市、海西州2020年6月底，其它地区2020年9月底。