西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：　　

省建设厅、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅、人民银行西宁中心支行、省地税局、青海银监局关于 《改善住房供应结构促进房地产业健康发展的意见 》已经省人民政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

青海省人民政府办公厅　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

二○○五年十一月二十五日 　　　　　　　　　　　　　　　

关于改善住房供应结构促进房地产业　　　　　　　　　　　　　　　　　　

健 康 发 展 的 意 见 　　　　　　　　　　　　　　　

省建设厅　 省发展改革委 　省财政厅 　 　　　　　　　　　　　　　　　

省国土资源厅　人民银行西宁中心支行　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

省地税局　 青海银监局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

（二○○五年十一月）

　　为贯彻落实 《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 》 （国办发明电 〔２００５〕８号 ）和 《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 》（国办发〔２００５〕２６号 ）精神，切实改善住房供应结构，促进房地产业健康发展，结合我省实际，现提出如下意见。　　

一、改善住房供应结构　　

各地要从实际出发，完善住房供应政策，改善城镇住房供应结构，加大城镇中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的供应量，努力形成以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。普通商品住房中小户型住房的比例在住宅小区或组团中一般要达到 ７０％以上。州 （地、市 ）县人民政府要抓紧编制普通商品住房和经济适用住房建设计划，明确年度建设规模、项目布局和进度安排，并向社会公布，接受社会监督。各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下调整、优化居住用地布局、结构，优先安排中低价位普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的项目。　　

二、建立和完善经济适用住房、廉租住房制度　　

各地要严格执行 《青海省经济适用住房管理办法 》 （青政办 〔２００４〕１８４号 ），加强经济适用住房建设，切实落实经济适用住房土地划拨、减免行政事业性收费、地方政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率等措施，降低建设成本，控制销售价格和对象，经济适用住房套型面积标准控制在 ６０—８０平方米，单套建筑面积标准可适当浮动，但向上浮动的幅度最大不得超过２０％。要严格落实经济适用住房项目招投标制度，价格、房地产、国土资源等管理部门要综合考虑当地的经济发展、居民收入、级差地租、建设成本和产业利润等因素，共同核定经济适用住房政府指导价并严格监督执行。各地要根据实际情况努力创造条件，逐步全面落实廉租住房制度，要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查摸底，建立保障对象住房档案，合理确定廉租住房保障水平。同时根据廉租住房需求切实落实以财政资金为主、多渠道筹措廉租住房资金的措施。各地在安排财政资金时可在住房公积金收益中安排一定量的资金用于当地城镇廉租住房的建设资金和租金补贴，具体比例由各地自行确定。要严格廉租住房准入审批制度，廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。坚持统筹兼顾、量力而行的原则合理确定城镇拆迁规模，保持拆建平衡，控制因大拆大建造成的被动性住房需求增长。城镇房屋拆迁安置用房应专项规划和建设，不得占用经济适用住房指标。要严格拆迁程序，按照 《城市房屋拆迁管理条例 》（国务院令３０５号 ）和 《城市房屋拆迁估价指导意见 》（建住房 〔２００３〕２３４号 ）等规定，严格执行申请房屋拆迁许可、公示、评估、订立协议等程序。各地房屋拆迁补偿评估标准应限期过渡到市场价，既要防止被拆迁人漫天要价，又要纠正城镇房屋拆迁中忽视被拆迁人利益的各种行为，妥善处理好 “双困 ”家庭的拆迁安置问题。　　

三、加大土地供应计划管理力度各地要根据住宅用地需求合理编制年度土地供应计划，在严格执行土地利用总体规划和年度计划的前提下，根据房地产市场变化情况适时调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间。对于纳入储备后拟 “招拍挂 ”出让的住宅用地，除政府指定项目和农村经济发展用地外，其余部分要全部用于建设中低价位普通商品住房，并以“招拍挂 ”方式公开出让。中低价位普通商品住房建设项目在供应土地前由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率和绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积、配套设施和建设进度等控制性要求作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地严禁买卖或以其他形式非法转让。　　

四、引导合理的住房消费贯彻落实国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知 》 （国税发〔２００５〕８９号 ）精神，引导、支持城镇居民合理的住房消费，对属于为改善住房条件而购买普通商品住宅的，要认真落实规定的优惠政策。全省享受优惠政策的住房具体标准须同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１４４平方米以下 （一般宜控制在１２０平方米以下 ），实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 １．４４倍以下。对符合上述条件并达到国家相关住宅建筑节能标准或一次装修到位的单套住房，其价格可在普通商品住宅价格标准的１０％以内向上浮动。同时，鼓励、引导居民根据收入情况通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式满足住房需求。要严格按照国税发 〔２００５〕８９号文件的要求进一步加强税收征管，其中：个人购买新建商品房的，以商品房合同备案时注明的时间作为其购买房屋时间征收营业税；个人购买存量住房（二手房 ）的，以取得房屋所有权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋时间征收营业税。　　

五、调整住房信贷结构各级银监机构要严格监督同级商业银行进一步落实 《商业银行授信工作尽职指引 》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。加强房地产信贷 “窗口指导 ”、监测分析和风险提示，督促商业银行及时调整信贷结构和客户结构，严格控制不合理房地产贷款需求，防范贷款风险。加大对有资质、有良好信用等级房地产开发企业的支持力度。对符合规定的普通商品房、经济适用住房和城镇廉租住房建设项目在贷款支持上给予倾斜。　　

六、规范房地产市场秩序要进一步完善房地产市场监管制度，切实加强房地产开发经营行为的监管，重点落实市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度、预售许可制度、合同备案制度、预售款管理制度和住宅小区交付使用制度。不具备相应房地产开发资质的企业不得参加商品房项目用地的招投标，也不得从事房地产开发经营。对项目资本金达不到要求的房地产开发项目，有关部门不得批准和办理开工手续。各地要加快建立房产、土地市场信息系统，建立房地产市场研究分析及预警制度，定期向社会发布本地区房地产市场供求状况、价格水平与价格变化情况，提高房地产市场的透明度，正确引导群众的心理预期与消费需求，促进房地产市场理性发展。加强商品房预售、登记发证工作的集中统一管理，全面实施商品房销售网上备案制度。凡房地产开发商未取得商品房预售许可证，采用预订或预约、认购、定购等方式变相预售商品房的均属无证预售行为，房地产管理部门要依法予以处罚。加强房地产开发企业诚信体系建设，将违法违规行为记入企业信用档案并公开予以曝光。　　

七、切实做好房地产市场调控的组织协调工作为加强对房地产市场调控工作的组织协调，省上要建立由省建设厅、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅、人行西宁分行、省地税局、省统计局等相关部门参加的联席会议制度。各地可根据当地实际情况建立相应的房地产市场调控协调机制。各州 （地、市 ）、县人民政府要对本地区房地产市场情况进行全面深入的调查分析，理清思路、明确目标，建立工作责任制，进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决房地产市场运行中的矛盾和问题，努力做到城镇商品住房供求基本平衡、供应结构日趋合理和住房价格逐步稳定，促进全省房地产业健康快速发展。